{"id":1154,"date":"2016-07-21T08:36:53","date_gmt":"2016-07-21T06:36:53","guid":{"rendered":"https:\/\/blogs.imf-formacion.com\/blog\/mba\/?p=1154"},"modified":"2020-06-22T19:35:16","modified_gmt":"2020-06-22T17:35:16","slug":"experiencia-con-la-financiacion","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogs.imf-formacion.com\/blog\/mba\/experiencia-con-la-financiacion\/","title":{"rendered":"Mi experiencia con la financiaci\u00f3n"},"content":{"rendered":"
\r\n\t\r\n<\/a><\/div>

 <\/p>\n

\"Mi<\/a><\/p>\n

En el a\u00f1o 1992, trabajando en la empresa promotora inmobiliaria familiar mi padre junto a tres socios adquirieron un antiguo hotel en el mismo centro de Zaragoza, con un magn\u00edfico local comercial y 371 plazas de parking.  Todo ello estaba por ser construido, previo derribo de lo existente.<\/p>\n

Para mi sorpresa no encontr\u00e1bamos financiaci\u00f3n. Uno de los bancos que nos visit\u00f3 -s\u00ed: los bancos visitaban a los clientes<\/strong> para captar negocio- cuyo director, que no era de Zaragoza, me dio una respuesta que se me ha quedado grabada:<\/p>\n

\u00ab\u00a1No os daremos la financiaci\u00f3n porque el porcentaje de parkings es superior que el valor esperado de los apartamentos y esto lleva demasiado riesgo!\u00bb<\/p>\n

Nosotros no ten\u00edamos idea de c\u00f3mo explotarlos y para nuestra mala suerte al lado funcionaba un parking similar de un hotel; un riesgo que compromet\u00eda toda la operaci\u00f3n. Lo \u00fanico que nos ofrecieron fue financiaci\u00f3n para los apartamentos (54 unidades) y 108 parkings, y nada por el local.<\/p>\n

Opciones de financiaci\u00f3n<\/u><\/h2>\n

Financiaci\u00f3n nacional<\/h3>\n

Al empezar a recibir negativas por parte de los bancos, uno de los socios se puso \u201cnervioso\u201d y vendi\u00f3 su participaci\u00f3n en obra:<\/strong> en apartamentos. Los otros 2 socios le compraron y avalaron la operaci\u00f3n. Ahora se necesitaba el pr\u00e9stamo \u00a1ya! Hab\u00edamos vendido a precio de venta -que siempre ser\u00eda demasiado bajo-  X unidades y deb\u00edamos pagar al due\u00f1o del hotel con la 1\u00aa disposici\u00f3n del pr\u00e9stamo\u2026<\/p>\n

En esos momentos estaba cursando un MBA especializado en real estate, y le ped\u00ed ayuda al profesor de Finanzas (D. Eugenio Sacrist\u00e1n), quien me dirigi\u00f3, como no pod\u00eda ser de otra forma al director que me correspond\u00eda en Zaragoza (me vine a Madrid, a su despacho). Y en Zaragoza me dieron muy buenas palabras, pero nada m\u00e1s.<\/strong><\/p>\n

Financiaci\u00f3n extranjera<\/h3>\n

De repente, apareci\u00f3 en mi despacho un se\u00f1or al que conoc\u00eda de vista del club deportivo donde iba los fines de semana. Un se\u00f1or inquietante. Y me dijo que trabajaba para una divisi\u00f3n de inversiones especiales inmobiliarios y que le gustar\u00eda estudiar el proyecto. Si se lo aprobaban en U.S.A. me entregar\u00edan el principal m\u00e1s un montante superior para poder pagar con ese mismo capital invertido el principal. Lo que se denominaba un Sinking Fund.<\/strong> \u00a1Por supuesto lo aprobaron!<\/p>\n

Me dijeron que tendr\u00edamos que traducir todos los documentos al ingl\u00e9s<\/strong>. \u201cMe pongo a ello\u201d le dije, a lo que me respondi\u00f3 que deber\u00eda ser personal de su compa\u00f1\u00eda los que hagan la traducci\u00f3n. Le pregunt\u00e9 que ser\u00eda un traductor jurado el que lo har\u00eda y me respondi\u00f3: no que va!  Lo har\u00e1 Mari Pili.-ah\u00ed estaba el timo: en la traducci\u00f3n de Mari Pili- por supuesto no ca\u00edmos.<\/p>\n

Los contactos<\/h3>\n

Finalmente obtuve el pr\u00e9stamo yendo a hablar con una divisi\u00f3n de grandes proyectos del Banco Central, claro que nuestro proyecto no era grande ni mucho menos, pero un contacto del MBA<\/strong> nos ayud\u00f3 para que podamos presentar el proyecto \u00a1Que importante son las conexiones! Me recibieron y nos concedieron todo lo que pedimos.<\/p>\n

Fondos buitre<\/strong><\/h3>\n

Cuando nos est\u00e1bamos despidiendo, uno de los socios de mi padre, especialmente proclive a las comilonas, les hab\u00eda preparado una. Sorpresivamente el Director de la Divisi\u00f3n de Grandes Proyectos (de grandes Riesgos) le espet\u00f3: \u201cGu\u00e1rdese la comida amigo, yo ya he hecho mi negocio: firmar. Si dejan de pagar una sola cuota de inter\u00e9s, vender\u00e9 el pr\u00e9stamo a otro banco menos amistoso que yo. Vamos a dejarlo as\u00ed.\u201d Y se fueron.<\/p>\n

A los 15 meses vendieron el pr\u00e9stamo a otro banco menos amistoso: hoy llamados Fondos Buitres.<\/strong><\/p>\n

Lecci\u00f3n aprendida<\/strong><\/h3>\n

Si nos empecinamos en nuestra idea inicial y no queremos escuchar lo que nos dicen los principales stakeholders asociados al proyecto<\/strong> -los bancos- es normal que fracasemos, y que lo hagamos en una fase mucho m\u00e1s dolorosa.<\/p>\n

\u00bfQui\u00e9n jug\u00f3 sus cartas bien? El socio que vendi\u00f3 su participaci\u00f3n por apartamentos. Sab\u00eda que los otros dos socios los construir\u00edan, aunque se les fuera la vida en ello.<\/p>\n

\"\u00c1ngel<\/a><\/p>\n

 <\/p>\n

\u00c1ngel Cordero Rico<\/strong>, coordinador del M\u00e1ster MBA<\/a><\/strong><\/span> de IMF Business School<\/a><\/strong><\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"","protected":false},"author":2,"featured_media":1156,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"kt_blocks_editor_width":"","footnotes":""},"categories":[151],"tags":[234,288,287],"class_list":["post-1154","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-emprendimiento","tag-financiacion","tag-fondos-buitres","tag-sinking-fund"],"acf":[],"yoast_head":"\nMi experiencia con la financiaci\u00f3n en Espa\u00f1a<\/title>\n<meta name=\"description\" content=\"En este post te cuento mi experiencia con los diferentes tipos de financiaci\u00f3n para un complejo inmobiliario y las dificultades con las que me he cruzado.\" \/>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, 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