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Mi-experiencia-con-la-financiación Mi experiencia con la financiación

Mi experiencia con la financiación

 

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En el año 1992, trabajando en la empresa promotora inmobiliaria familiar mi padre junto a tres socios adquirieron un antiguo hotel en el mismo centro de Zaragoza, con un magnífico local comercial y 371 plazas de parking.  Todo ello estaba por ser construido, previo derribo de lo existente.

Para mi sorpresa no encontrábamos financiación. Uno de los bancos que nos visitó -sí: los bancos visitaban a los clientes para captar negocio- cuyo director, que no era de Zaragoza, me dio una respuesta que se me ha quedado grabada:

“¡No os daremos la financiación porque el porcentaje de parkings es superior que el valor esperado de los apartamentos y esto lleva demasiado riesgo!”

Nosotros no teníamos idea de cómo explotarlos y para nuestra mala suerte al lado funcionaba un parking similar de un hotel; un riesgo que comprometía toda la operación. Lo único que nos ofrecieron fue financiación para los apartamentos (54 unidades) y 108 parkings, y nada por el local.

Opciones de financiación

Financiación nacional

Al empezar a recibir negativas por parte de los bancos, uno de los socios se puso “nervioso” y vendió su participación en obra: en apartamentos. Los otros 2 socios le compraron y avalaron la operación. Ahora se necesitaba el préstamo ¡ya! Habíamos vendido a precio de venta -que siempre sería demasiado bajo-  X unidades y debíamos pagar al dueño del hotel con la 1ª disposición del préstamo…

En esos momentos estaba cursando un MBA especializado en real estate, y le pedí ayuda al profesor de Finanzas (D. Eugenio Sacristán), quien me dirigió, como no podía ser de otra forma al director que me correspondía en Zaragoza (me vine a Madrid, a su despacho). Y en Zaragoza me dieron muy buenas palabras, pero nada más.

Financiación extranjera

De repente, apareció en mi despacho un señor al que conocía de vista del club deportivo donde iba los fines de semana. Un señor inquietante. Y me dijo que trabajaba para una división de inversiones especiales inmobiliarios y que le gustaría estudiar el proyecto. Si se lo aprobaban en U.S.A. me entregarían el principal más un montante superior para poder pagar con ese mismo capital invertido el principal. Lo que se denominaba un Sinking Fund. ¡Por supuesto lo aprobaron!

Me dijeron que tendríamos que traducir todos los documentos al inglés. “Me pongo a ello” le dije, a lo que me respondió que debería ser personal de su compañía los que hagan la traducción. Le pregunté que sería un traductor jurado el que lo haría y me respondió: no que va!  Lo hará Mari Pili.-ahí estaba el timo: en la traducción de Mari Pili- por supuesto no caímos.

Los contactos

Finalmente obtuve el préstamo yendo a hablar con una división de grandes proyectos del Banco Central, claro que nuestro proyecto no era grande ni mucho menos, pero un contacto del MBA nos ayudó para que podamos presentar el proyecto ¡Que importante son las conexiones! Me recibieron y nos concedieron todo lo que pedimos.

Fondos buitre

Cuando nos estábamos despidiendo, uno de los socios de mi padre, especialmente proclive a las comilonas, les había preparado una. Sorpresivamente el Director de la División de Grandes Proyectos (de grandes Riesgos) le espetó: “Guárdese la comida amigo, yo ya he hecho mi negocio: firmar. Si dejan de pagar una sola cuota de interés, venderé el préstamo a otro banco menos amistoso que yo. Vamos a dejarlo así.” Y se fueron.

A los 15 meses vendieron el préstamo a otro banco menos amistoso: hoy llamados Fondos Buitres.

Lección aprendida

Si nos empecinamos en nuestra idea inicial y no queremos escuchar lo que nos dicen los principales stakeholders asociados al proyecto -los bancos- es normal que fracasemos, y que lo hagamos en una fase mucho más dolorosa.

¿Quién jugó sus cartas bien? El socio que vendió su participación por apartamentos. Sabía que los otros dos socios los construirían, aunque se les fuera la vida en ello.

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Ángel Cordero Rico, coordinador del Máster MBA de IMF Business School

Las dos pestañas siguientes cambian el contenido a continuación.
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Equipo de profesionales formado esencialmente por profesores y colaboradores con amplia experiencia en las distintas áreas de negocio del mundo empresarial y del mundo académico.
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Mi experiencia con la financiación en España

En este post te cuento mi experiencia con los diferentes tipos de financiación para un complejo inmobiliario y las dificultades con las que me he cruzado.